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“930”提升预期完成指标还有戏 房企年底向前冲
哈尔滨新闻网  2014-11-20 14:51:48 【 字体:
 

  从10月初以来,房地产调控政策松绑的速度越来越快,但对于大多数房企而言,要想在最后这两个月一举弥补前10个月的“亏空”,难度还是颇大。于是,一个难得一见的现象出现了,一边是房企出于对未来的看好而加紧抢地,一边是房企为完成今年的销售任务变着花样促销,“抵账房”也显得格外抢眼。

  “930”新政提升市场预期

  据中原地产市场研究部统计数据显示,截至11月上旬,万科、绿城、恒大、融创等21家上市房企公布10月份销售业绩,今年前10个月,这21家房企累计销售额达7846亿元,同比上涨11.3%。但平均年度销售目标完成率为74%。

  对此,中原地产首席分析师张大伟认为,“930”新政后,房企销售明显好转,万科等大型房企表现优于市场,但部分房企依然面临巨大的去库存压力。所以,在未来不足两个月的业绩收官时间内,多数房企都在搞跨界营销,力争提高年度销售目标完成率。

  而从全国整体市场来看,今年10月份,40个重点城市全月销售面积超过2300万平方米,环比增长8.8%。其中,涨幅最大的是一、二线城市。显然,持续松绑的调控政策对一、二线城市的房地产市场来说,不仅带来了购房人群释放,更影响了市场预期。

  不过,鉴于网签数据具有滞后性,张大伟表示,楼市的实际表现可能远远超过数据体现出来的上涨幅度。同时,救市政策的不断祭出,部分之前观望的购房者害怕踏空市场,出现明显的扎堆入市迹象。

  九成房企还得“冲”

  值得注意的是,全国楼市“银十”的表现虽然普遍超过“金九”,但大部分企业距离年初制定的销售目标依然有很大差距,而且多数房企的库存积压严重。

  在这种情况下,年底业绩“收官”大战已至,房企不但将依然执行“以价换量”的主流销售策略,而且都在积极筹划促销奇招,包括各种与互联网金融合作的动作,以期快速消化库存,提升销售额。

  对此,有分析人士表示,从房企目前完成任务的情况来看,除万科、恒大外,其他90%的房企完成年度任务的难度比较大。在距年底结算时间不足两个月的背景下,目前21家企业的平均销售任务完成率仅为74%。

  业内人士认为,销售额并不是衡量一个企业是否健康发展的全部指标,对于企业来说,因为经营策略、管理能力的不同,运营重心的差异,预计未来在各个方面的表现都将出现巨大差距。

  为冲业绩“抵账房”大行其道

  一家在哈西地区承建项目的承建商今年承包了一个房产工程,工程虽然如期完工了,但临近清算期,开发商却迟迟拿不出资金,最终商量要用房屋抵扣工程款。“快到年底了,各家公司都在催着要结算前期垫付的工程资金,但开发商表示资金周转存在暂时性困难,如果用房屋抵账可以随便挑楼层和户型,面对如此尴尬的现状,如果不接受的话我们自己的资金都可能会周转不了,只能答应拿下房子再想办法变现了。”承建商介绍,“回款金额的多少与年终的业绩直接挂钩,现在只能是能收回多少是多少了。”

  据业内人士介绍,由于建筑商、工程方等合作企业本身对于终端的房产销售并不熟悉,他们在迅速寻求变现的途径中多半会以一定折扣委托给第三方机构来操盘,比如一、二手房的代理公司或是机构。

  记者以购房者的身份咨询了几家中介机构,其中骄阳等房产中介机构表示,其手里确实有部分一手房代理的房源,但这些房源并非直接通过开发商获取,而是一些工程公司的抵押房屋。“他们想尽快拿到房款,所以价格比同地段的楼盘都要便宜些。”某中介的内部销售顾问私下告诉记者,一般可以做到8折的优惠。

  “通过用房子向施工单位、供应商等合作方抵工程款,是开发商常用的缓解现金流较为紧张并做大销售额的手段,但这并不会是开发商提升业绩销售的主力做法,只是对单个楼盘项目会有一定的带动作用。”我市房产营销资深人士孙锐表示。

  员工团购抵销售业绩

  对于房企而言,另一种快速达成销售的做法便是以内部折扣价销售给自己的员工。

  记者获悉,我市松北区某楼盘在不久前拿出了其中的几十套房源,以内部优惠的价格销售给了自己的员工。

  “内部员工以类似团购的方式拿到远低于市场报价的房屋销售权,待市场好转后可以再二次售卖赚取中间的差价。这种方法可以增加签约额,同时也适用于一些尾盘的处理。”一位房地产业内人士告诉记者,“一部分开发商将部分房源直接以折扣的形式卖给自己的员工,并且承诺自己员工每套房子可以免费过户一次,这对于员工来讲,是一种变相的员工福利。对于公司来讲,可以不用担心因为价格便宜而引起老业主的不满,同时又可以实现自己的销售业绩。”

  分析人士提到,其实在今年去库存的市场主旋律下,大部分城市仍然有房价下行的压力,有不少房企因为资金面较紧张,仍然维持“以价换量”的市场策略。“简单而言很多项目都是亏钱在卖,目的就是撬动市场跑量,回笼资金。”房企此时贴着成本跑量只不过是追求表面业绩的回升,年底阶段的这种“冲量”背后难掩开发商利润率下降的现实。 

 
作者: 彭庆凯    来源: 哈尔滨日报     编辑: 全先军
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